Detailplaneeringud rohepöördes

10.03.2022 Detailplaneeringud rohepöördes

Paljudes kohalikes omavalitsustes olid valmistel suure tähelepanu ja arutluse all avalik linnaruum, rohealad, ühistransport, liikumisviisid ja muud rohepöördega tihedalt seotud teemad. Valimisjärgsetes koalitsioonilepingutes on seetõttu olulise rõhuasetuse saanud just linnaplaneerimise ja elukeskkonna peatükid. Millist tähendust omavad aga koalitsioonilepingusse kirjutatud eesmärgid iga üksiku ehitusloa väljastamisel, eriti siis, kui kinnistul kehtiv detailplaneering rohepöörde ja hiljutiste valimiste rõhuasetusega arvestanud ei ole?   

Vanad detailplaneeringud

Vanades detailplaneeringutes on pööratud vähe tähelepanu haljastusele ja tervikliku elukeskkonna loomisele, kujundati monofunktsionaalset asustust ja detailplaneeringu joonistel vaheldusid hooned asfalteeritud parkimisplatsidega. Planeeringutes ei ole analüüsitud asustusmustri tihendamist ja selle seoseid ühistranspordikoridoridega – kesklinnast väljaspool peaksid korterelamud nimelt eelkõige paiknema ühistranspordikoridoride lähenduses. Samuti ei ole arvestatud päikesepaneelide paigaldamise ja elektriauto laadimistaristu vajadustega ega ka autode ajutiste peatumiskohtade loomisega, mida igapäevane kullerteenus eeldab. Ühtlasi võidi detailplaneeringutes määrata kindlaks liikluskorralduse või parkimise põhimõtted, mis tänavapäeva arengueesmärkidele enam ei vasta. Kehtestatud detailplaneeringu lahendus ei pruugi seega enam olla kooskõlas ei kohaliku omavalitsuse, arendaja ega ka kohaliku elaniku ootuste ja vajadustega rohepöörde tingimustes.

Kui detailplaneering kohaliku omavalitsuse arengueesmärkidele ei vasta, tuleb esmalt vaadata, milliseid võimalusi muudatusteks annab detailplaneering ise. Näiteks võib olla võimalik hoonestusala sees muuta hoone või parkimisalade asukohta ja suurust, lisada haljastust ja ligipääsetavaid äripindu. Detailplaneering annab tihti paindlikud võimalused ehitusõiguse elluviimiseks ja need ei pea alati üks ühele kattuma planeeringu põhijoonisel kujutatuga.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine

Detailplaneering on lähiaastate (seadusandja poolt kaudselt määratletud viie aastaga) ehitustegevuse aluseks. Viie aasta möödumisel detailplaneeringu siduvus ajas väheneb, kuid selle toime ei kao siiski iseenesest. Kohalikul omavalitsusel on õigus detailplaneering üle vaadata, mis võib lõppeda planeeringu kehtetuks tunnistamisega, seda eelkõige olukorras, kus ilma planeeringu olemusliku muutmiseta ei oleks selle elluviimine põhjendatud. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on lubatud ka osaliselt, sealhulgas ka ühe krundi või ühe detailplaneeringu tingimuse osas. Kohalik omavalitsus peab igal konkreetsel juhul kaaluma asjaolusid ning andma hinnangu, kas detailplaneeringu elluviimine on jätkuvalt avalikes huvides ning kas see vastab muutunud majanduslikele, sotsiaalsetele, kultuurilistele ja keskkonnavajadustele ning ka avalikkuse ootustele.

Projekteerimistingimused

Vananenud detailplaneeringus suuremate muudatuste tegemiseks on võimalik detailplaneeringut täpsustada ja ajakohastada projekteerimistingimustega. Projekteerimistingimusi saab anda siis, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas 5 aastat või seda ei ole muutunud faktiliste või õiguslike olude tõttu enam võimalik kehtestatud kujul ellu viia. Muudatused ei tohi siiski olla olemuslikud ja kirja on pandud nimekiri tingimustest, mida on lubatud täpsustada.

Näiteks on lubatud täpsustada detailplaneeringus krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kuni 10% ulatuses hoone kõrgust, sügavust või hoonestusala tingimusi. Projekteerimistingimustega on lubatud täpsustada veel arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi ja ka liikluskorralduse põhimõtteid. Eeltoodu annab võimaluse muuta hoonestuse suunda, et oleks arvestatud päikesepaneelide vajadusega, või ehitusmaterjale, et kaasa minna ringmajanduse ja puidu väärindamise trendidega. Prantsusmaal võeti näiteks eelmisel aastal vastu jätkusuutliku linna strateegia, mille kohaselt peavad avalikud hooned alates 2022. aastast olema ehitatud vähemalt 50% ulatuses puidust või muust looduslikust materjalist. Puidu kasutamisel ehitusmaterjalina on Eesti ettevõtetel tugev taust ning head võimalused oma lahenduste müümiseks, kui selleks võimalus antakse.

Projekteerimistingimused annavad samuti võimaluse rajada vähem parkimiskohti, kui detailplaneering ette näeb. Põhjamaad on juba pikemat aega piiranud parkimiskohtade rajamist kesklinna tsoonides, kus ühistranspordi võimalusi on piisavalt. Seal on normiks 0,3-0,5 parkimiskohta ühe korteri kohta; Eesti suuremate linnade kesklinnades on normatiiviks reeglina 1 koht korteri kohta. Siinkohal on oluline märkida, et parkimiskohtade normid ja standardid ei ole Eestis järgimiseks kohustuslikud. Parkimiskohtade arvu normid peavad abistama haldusorganit edaspidise kaalutlusõiguse teostamisel, samas ei tohi need kaalumist takistada ega välistada. Siinjuures näeb ka läinud aasta oktoobris kehtestatud Tartu üldplaneering ette, et lubatud on parkimisnormatiivist väiksema arvu parkimiskohtade rajamine, kui alternatiivsete liikumisviiside (jalakäimine, jalgrattasõit, ühistransport) kasutajate hulk on piisavalt suur ja autode parkimiskohti ei ole nii palju vaja. Kuna parkimiskohtade müügihinnad on märkimisväärselt väiksemad kui nende ehituskulu, peaksid nii arendajad kui kohalikud omavalitsused selliste tingimuste muutmise võimalust kasutama ning hindama parkimiskohtade vajadust üksikjuhtumi põhiselt, arvestades muu hulgas piirkonna transpordikoridoride läbilaskevõimet ja uute ühistranspordikoridoride loomist.