Riigikohus leevendas ehitajate riske

31.01.2018 Riigikohus leevendas ehitajate riske

Kohtupraktikas on välja kujunenud kaks olulist põhimõtet, mis on pannud ehituse töövõtulepingutest tulenevad riskid suures ulatuses ehitajate kanda. Esiteks eeldatakse, et töövõtja on professionaalne ehitaja, kes peab lepingut sõlmides suutma näha suuremat pilti ja arvestama ka töödega, mis ei pruugi otseselt selguda tellija esitatud lähteandmetest või projektist. Seejuures peab töövõtja kontrollima tellija tehtud eeltöid, sh projekti, ja võimalike puuduste avastamise korral juhtima neile tellija tähelepanu. Teiseks eeldatakse, et töövõtulepingus kokku lepitud eelarve on töövõtjale siduv, seda eriti hankemenetluses sõlmitud lepingute puhul, mille puhul on hind hanke oluline tingimus.

Neile põhimõtetele tuginedes on tellijad sageli nõudnud ehitajatelt algse eelarve piires selliste lisatööde tegemist, mis ei olnud lepingu sõlmimisel kuidagi ette nähtavad, küll on aga osutunud lõppastmes vajalikuks töö eesmärgi saavutamiseks.

Riigikohus on oma 19.12.2017. a otsuses selgitanud aktuaalseid küsimusi ja nihutanud ehituslepingutest tulenevaid riske mõnevõrra rohkem tellija poole. Põhimõtteliselt ei ole Riigikohus seadnud kahtluse alla ehitaja kui professionaali kõrgemat hoolsusstandardit. Seetõttu peaks töövõtja tööde mittenõuetekohase kvaliteedi eest vastutama üldjuhul ka olukorras, kui see on tingitud tellija valedest lähteandmetest (töövõtja siiski vabaneb vastutusest, kui ta kontrollis tellija lähteandmeid ja juhtis vigadele tähelepanu). Küll aga ei tulene eeltoodust, et töövõtja kanda peaksid jääma tellija valedest lähteandmetest tulenevad lisakulutused. Riigikohus leidis, et ka professionaalsel töövõtjal peab olema võimalik arvestada temale kättesaadava teabe alusel majandus- või kutsetegevuses tavalist hoolsust rakendades, milliste tööde tegemine võib osutuda lepingu eesmärgi saavutamiseks vajalikuks. Kui aga tellija on töövõtjale andnud sootuks valeandmeid või on andmete puudulikkus võimalik avastada alles ehitamise käigus, siis ei saa eeldada, et sellest tulenevat hinnariski kannaks töövõtja.

Sageli sisaldub töövõtulepingutes tingimus, et töövõtja peab saavutama teatud töö eesmärgi ja tegema selleks eelarve raames kõik vajalikud tööd, isegi kui nendes pole lepingus algul kokku lepitud. Riigikohus leidis, et kui tellija esitatud andmete põhjal ei olnud alust eeldada teatud tööde tegemist, siis ei saa eeldada, et need tööd oleksid eelarvega hõlmatud. Vastupidist sätestav lepingutingimus võib olla tüüptingimusena tühine. Samuti võivad olla tühised lepingutingimused, milles töövõtja peab võtma enesele tellija andmete õigsuse ja objekti tegeliku seisu väljaselgitamise riski või mille kohaselt tõlgendatakse kõik hankedokumentide ebaselgused tellija kasuks. Tüüptingimuste korrastamine on eriti aktuaalne riigihanke tulemusel sõlmitud lepingute jaoks, mille puhul läbirääkimiste võimalus üldjuhul puudub.

Praktikas tekib sageli vaidlusi siis, kui tööde tegemise käigus lepitakse lisatöödes kokku, kuid selle kohta ei vormistata nõuetekohast lepingu muutmise kokkulepet. Riigikohus viitas siinkohal VÕSi § 13 lg-le 3. Selle kohaselt – kui lepingus on ette nähtud, et seda muudetakse või see lõpetatakse teatud vormis – ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda juhul, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingut muutma või lõpetama teistsuguses vormis. Seega ei välista see isegi siis, kui lepingu muutmine jäi nõuetekohaselt vormistamata, töövõtja õigust nõuda hiljem faktiliselt tehtud lisatööde eest tasu maksmist.

Samuti tekitavad vaidlusi olukorrad, kui lepingus on nimetatud poole volitatud isik, kuid tegelikult viibib objektil hoopis teine isik. Ühelt poolt annab see teine isik justkui lepingu täitmise seisukohast olulisi korraldusi, teisalt hakkab vaidluse korral aga pool tuginema sellele, et sel isikul polnud volitusi. Riigikohtu arvates tuleb sellises olukorras omistada isikule taluvusvolitus juhul, kui tema positsiooni ja ülesannete laadi arvestades võis teine pool mõistlikult eeldada, et sellele isikule on volitus antud.

Kokkuvõttes saab Riigikohtu 19.12.2017. a otsusest järeldada, et edaspidi peab ehitustöö tellija eeltöö paremini ära tegema. Puuduliku või pooliku projekti korral peab ehitaja iseenesest tagama tööde nõuetekohase kvaliteedi, kuid see ei pruugi tähendada, et muutmis- või lisatöödega kaasnevad kulutused peaksid jääma algse eelarve raamesse. Selles osas võivad töövõtjat ebamõistlikult kahjustavad lepingutingimused osutuda tüüptingimustena tühiseks.