Kopīpašums - kā pārdot?

10.03.2024 Kopīpašums - kā pārdot?

Civillikuma 1067. pantā skaidrots, ka kopīpašuma tiesība ir tāda īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs.

Kopīpašums ir mūsu realitāte un tas ikdienu veidojas no jauna – ne tikai savstarpēju darījumu ceļā, kam var būt dažādi motīvi, bet arī mantošanas gadījumā. Tieši mantojuma sadales ceļā vai laulības šķiršanas laikā izveidotie kopīpašumi visbiežāk rada grūtības to saimniekiem gan ikdienā, gan domājot par pārdošanu. Tā kā apstākļi, pie kādiem konkrētais kopīpašums radies, šādos gadījumos nav labvēlīgi pozitīvām attiecībām starp kopīpašniekiem, kā arī tālākā “piespiedu kopdzīve” rada iemeslus dažādiem strīdiem, kopīpašnieku savstarpējās attiecības var būt vēsas, saspīlētas vai pat naidīgas. Kā rīkoties, kad vadzis ir lūzis vai vienkārši īpašums kļuvis lieks un rodas vēlme no tā atbrīvoties?

Pārdot kā vienotu veselu

Nekustamā īpašuma atrašanās kopīpašumā viennozīmīgi ietekmē tā iespējamo pārdošanas cenu, jo katram jaunajam daļas īpašniekam būs jāsaskaras ar tām pašām grūtībām un nepieciešamību pieņemt saistošus lēmumus kopā ar pārējiem kopīpašniekiem. Līdz ar to vienas puses īpašuma pārdošanas cena vienmēr būs mazāka, nekā viena puse no vienota īpašuma pārdošanas cenas.

Apzinoties šo cenu atšķirību, kopīpašniekiem vislabvēlīgākais risinājums ir savas nesaskaņas nolikt malā uz īpašuma pārdošanas laiku. Kopīpašniekiem kopā būs jāpiekrīt ne tikai īpašuma pārdošanas cenai, bet arī visiem pārējiem darījuma noteikumiem, kas citstarp ietvers pirkuma maksas samaksas kārtību, īpašuma atbrīvošanu un nodošanu, sankcijas par kādu noteikumu pārkāpšanu u.c. Gadījumos, kad darījuma norisei tiek slēgts līgums ar banku par darījuma konta apkalpošanu vai izmantots notāra naudas glabājums, pusēm būs jāsaskaņo arī tā noteikumi.

Praktiski pārdošanas darījuma saskaņošanai vislabāk pilnvarot vienu kopīpašnieku no sava vidus, kas salāgo visu iesaistīto pušu viedokļus un prezentē tos kā vienotu pozīciju. Šādam pārstāvim pietiek ar mutisku pārējo kopīpašnieku pilnvarojumu, ja pircējs tam uzticas un līgumu katrs kopīpašnieks parakstīs pats. Vienmēr pieejama alternatīva ir izsniegt kādam pilnvaru notariāla akta veidā un noteikt tajā, ja nepieciešams, minimālo pieļaujamo pārdošanas cenu vai citus pilnvarnieka ierobežojumus. Šāds pilnvarnieks varēs īpašnieku vārdā parakstīt arī nostiprinājuma lūgumu zemesgrāmatai un kārtot citas formalitātes. Jāatceras, ka atbilstoši Civillikuma 1068. pantā noteiktajam, rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu, kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās, drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu.

Praksē kopīpašuma pārdošanas iniciators ir tas, kas uzņemas apjomīgo un nereti sarežģīto pircēja piemeklēšanas un pārdošanas noteikumu saskaņošanas nastu. Taču, ja kopīpašnieki neuzticas viens otram, tiem jāapdomā, vai nav pieejama kāda kopīga uzticama trešā persona darījuma atbalstīšanai vai varbūt pat ārpakalpojums. Kopīgi nolīgts un vienādās daļās apmaksāts nekustamā īpašuma pārdošanas speciālists (mākleris) nereti raisa lielāku pušu uzticību, turklāt viennozīmīgi samazina virmojošās emocijas. Kad pircējs jau atrasts, ir vērts piesaistīt kvalificētu juristu kopīpašnieku interešu pārstāvībai līguma slēgšanas sarunās un dokumentu sagatavošanā.

Sarežģītāk ir situācijās, kur tikai viens vai daļa no kopīpašniekiem vēlas īpašuma pārdošanu, bet pārējie ir grūti sasniedzami, inerti vai pat aktīvi iebilst pārdošanai. Daļu no šādiem oponentiem izdodas pārliecināt par labu pārdošanai, uzrādot nekustamā īpašuma novērtējumu ar iespējamo pārdošanas cenu, vai vēl labāk – pašu potenciālo pircēju un tā piedāvāto cenu. Domas par konkrētu iegūstamo naudas summu iepretim hipotētiskām runām par pārdošanu vienmēr ir efektīvākas. Tomēr sarunu vešanā par īpašuma pārdošanu bez kāda kopīpašnieka ziņas un piekrišanas iesakām būt ļoti uzmanīgiem, uzreiz atklājot potenciālajam pircējam, ka konceptuāla pārdošanas piekrišana vēl nav iegūta no visiem kopīpašniekiem, un neuzstājoties to vārdā.

Ja kāds no kopīpašniekiem pastāvīgi dzīvo ārvalstī, kādā jurisdikcijā, kuras notariāta sistēma būtiski atšķiras no mūsējās, var būt apgrūtināta vai pat neiespējama pilnvaras izsniegšana darbībām ar nekustamo īpašumu Latvijā. Šādā gadījumā bez ceļojuma pilnvaras notariāla akta formā izsniegšanai neiztikt.

Jebkurš kopīpašnieks var izmantot savas tiesības un iebilst īpašuma kopīgai pārdošanai. Tad šī īpašnieka daļas “piespiedu” pārdošana, izņemot atsevišķus gadījumus kā aprakstīts nākamajā apakšnodaļā, nav iespējama. Gadījumā, ja atteikušais kopīpašnieks pats vēlas izmantot īpašumu turpmāk kā vienotu veselu (piemēram, kā savu mājokli vai lauksaimnieciskās darbības veikšanai), pastāv iespēja nopirkt kopīpašuma daļas no tiem kopīpašniekiem, kas vēlas pārdot. Šādā gadījumā visticamāk pirkuma cena būs stipri mazāka, nekā hipotētiski iegūstamā maksimālā vērtība, tāpat praksē vērojami arī būtiski labvēlīgāki pirkuma maksas samaksas noteikumi (piemēram, samaksa daļās ilgākā laika posmā), tomēr tas dod iespēju gribētājiem pārdot un negribētājiem – atkal apvienot īpašumu vienotā veselumā.

Pārdot tikai savu daļu

Civillikuma 1072. pantā skaidrots, ka katrs kopīpašnieks ar savu daļu var visādi rīkoties, ja vien šī rīcība līdz ar to neattiecas uz pārējo kopīpašnieku daļām, t.sk., savu kopējās lietas daļu arī atsavināt vai ieķīlāt.

Jāpatur prātā, ka pārdodot kopīpašuma daļas trešajām personām, pārējiem kopīpašniekiem piemīt pirmpirkuma un izpirkuma tiesības, ja vien kopīpašnieki no tām nav tieši atteikušies, noslēdzot attiecīgu kopīpašuma lietošanas kārtības līgumu vai sniedzot savu atteikumu konkrētā darījuma gadījumā. Šāds kopīpašuma lietošanas kārtības līgums ir arī viens no risinājumiem, kā kopīpašniekiem savā starpā regulēt īpašuma dalītu lietošanu, ja tā vispār iespējama (piemēram, nosakot katram lietošanas tiesības uz atsevišķu telpu jeb dzīvokli, kas raksturīgi kopīpašumā esošām dzīvojamām mājām, uz atsevišķu ēkas stāvu ar izdalītu zemes platību un piekļūšanas iespējām vienģimeņu dzīvojamo māju gadījumā, uz atsevišķi iezīmētu zemes gabala daļu neapbūvētu nekustamo īpašumu gadījumā u.tml.), kā arī izdevumu un citu pienākumu sadali starp kopīpašniekiem. Pēc ierakstīšanas zemesgrāmatā kopīpašuma lietošanas kārtības līgums būs saistošs arī trešajām personām, t.sk., nākamajiem kopīpašuma daļu ieguvējiem. Secīgi kopīpašuma daļu, par kuru noslēgts šāds līgums, ir vieglāk pārdot, un jaunajam ieguvējam – arī vieglāk apsaimniekot, tādēļ tās biežāk ir darījumu objekts.

Interesanti atzīmēt, ka kopīpašuma lietošanas kārtības līgums nav ņemams vērā, pašvaldībai aprēķinot kārtējo nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu. Proti, ja vienam kopīpašniekam atsevišķā lietošanā ir tikai kāda palīgēka, bet citam – nesen izbūvēta dzīvojamā māja, nodokļa vērtība tiks aprēķināta no visu objektu kopsummas atbilstoši katram piederošajai domājamajai daļai, un tam, kura atsevišķā lietošanā atrodas nevērtīgāka daļa, pēc nodokļa samaksas būs jādodas atprasīt t.s. pārmaksāto daļu no otra kopīpašnieka. Arī šīs situācijas var regulēt pašā līguma tekstā.

Katrā laikā var prasīt dalīšanu

Civillikuma 1074. pants nosaka, ka “Nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, ja vien tā nodibināšanas noteikumi nerunā tam pretim; turpretim katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt dalīšanu”. Minētais nozīmē, ka kolīdz kopīpašnieks ir pieņēmis lēmumu par to, ka tas vairs nevēlas turpināt atrasties kopīpašumā, tam ir tiesības un arī iespēja tikt prom pat gadījumā, ja citi kopīpašnieki iebilst. Ja neizdodas ar pārējiem kopīpašniekiem rast risinājumu vienojoties, ieinteresētais kopīpašnieks var celt attiecīgu prasību tiesā, kur tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem (1) piespriež katram no kopīpašniekiem reālas daļas, uzliekot, kad vajadzīgs, viena daļai zināmus servitūtus par labu otra daļai, (2) atdod visu lietu vai daļu vienam vai vairākiem kopīpašniekiem ar pienākumu atlīdzināt daļu naudā, (3) noteic pārdot visu īpašumu vai attiecīgo tā daļu, (4) izšķir jautājumu ar lozi, it īpaši tad, kad jāizšķir, kuram no kopīpašniekiem paturēt sev pašu lietu vai daļu un kurš no viņiem apmierināms ar naudu vai (5) gadījumā, ja kopīpašums ir ēka ar dzīvojamām telpām, noteic sadalīt to dzīvokļu īpašumos.

Jāatzīmē, ka nolūkā cīnīties pret tiesību katrā laikā prasīt dalīšanu ļaunprātīgu izmantošanu ar 2022. gada 1. maiju spēkā stājies ierobežojums kopīpašniekam, kurš ieguvis domājamās daļas nekustamā īpašumā, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām, prasīt tiesā kopīpašuma dalīšanu agrāk nekā piecus gadus no īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā, izņemot gadījumu, ja tam ir svarīgs iemesls. Šādu scenāriju bija iecienījuši aktīvi īpašumu uzpircēji nolūkā gūt vieglu peļņu, lielākoties šādi izspiežot no pārējiem kopīpašniekiem kādas kompensācijas.

Ir gadījumi, kad šāda reāla sadale neizslēdz pušu objektīvu nepieciešamību arī turpmāk sadarboties kādos atsevišķos aspektos, piemēram, servitūta ceļa uzturēšanā vai kopīpašuma domājamās daļas, ja īpašums sadalīts atsevišķos dzīvokļos, apsaimniekošanā. Tomēr tā viennozīmīgi atvieglo īpašuma tālāko pārdošanu, jo nu īpašnieks kā pilnīgas varas tiesības pār savu lietu īstenotājs vienpersoniski var lemt par pārdošanu un visiem darījuma noteikumiem. Arī cena, gadījumā, kad tiek atsavināts vienots atsevišķs īpašums (t.sk., dzīvoklis), kā jau minēts iepriekš, ir augstāka.

Ceļot šādu prasību un norādot tiesai sevis iecerēto kopīpašuma izbeigšanas veidu, jāņem vērā, ka uz sev vēlamajiem un arī nepieļaujamajiem veidiem norādīs arī pārējie kopīpašnieki, un rezultātā tiesas pieņemtais nolēmums prasītājam var nebūt gribētais. Piemēram, tiesai jāievēro Civillikuma 1075. panta trešajā daļā noteiktais, ka tā “lemj par kopīpašuma daļas atsavināšanu iepretim visas lietas atsavināšanai gadījumos, kad šāds dalīšanas veids, pēc taisnības apziņas un ņemot vērā vispārīgos tiesību principus, ir vispiemērotākais”. Augstākās tiesas judikatūrā ir nostiprinājušās atziņas, ka kopīpašuma izbeigšanas veidu tiesa izvēlas, izvērtējot kopīpašnieku savstarpējās attiecības, dalījuma iespējamību un konkrēto situāciju, kā arī izvērtējot dalāmā objekta saimniecisko nozīmi, tā īpašības un kopīpašnieku interešu pamatotību. Izpildot Civillikuma 5.panta norādi, ka gadījumā, kad lieta jāizšķir pēc tiesas ieskata, jo kopīpašnieki nav vienojušies par reālas kopīpašuma sadalīšanas veidu, tiesnesim, izvēloties vienu no likumā un augstāk norādītajiem sadalīšanas veidiem, jāspriež pēc taisnības apziņas un vispārīgiem tiesību principiem.

Noslēgumam

Kopīpašums prasa nemitīgu kopīpašnieku sadarbību gan kopīgā īpašuma apsaimniekošanā un uzturēšanā (pļaut zāli, tīrīt sniegu, nodrošināt ēkas apkuri aukstajā sezonā, novērst un nepieļaut jaunu bojājumu rašanos utt.), gan tālākā attīstīšanā, tādēļ visupirms aicinu kopīpašumu iespēju robežās neveidot, bet, ja tāds jau pastāv – slēgt pārdomātu kopīpašuma lietošanas kārtības līgumu, kamēr kopīpašnieku savstarpējās attiecības to pieļauj, un ierakstīt līgumu zemesgrāmatā. Savukārt gadījumā, ja nodomāts īpašumu pārdot, pielikt iespējamās pūles tā pārdošanai kā vienotam veselumam. Katrai lietai ir patīkamāk vienlaikus atrasties tikai vienās rokās.